Résidences hôtelières à vocation sociale : élargissement à de nouveaux publics et mesures de simplification

N° 2017-15 / À jour au 23 mai 2017
Décret n° 2017-920 du 9.5.17 : JO du 10.5.17

Les Résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) permettent de développer et de diversifier les solutions d’hébergement de qualité à un coût maîtrisé, et constituent une alternative au recours à des hôtels meublés parfois onéreux et de mauvaise qualité. Afin de donner un nouvel élan aux RHVS qui avaient été créées par la loi ENL, l’article 141 de la loi Égalité et Citoyenneté élargit leur mission à l’hébergement d’un public plus large comme les personnes bénéficiant d’un accueil inconditionnel.

Pris en application de cet article, le décret du 9 mai 2017 traduit de manière réglementaire ces modifications : l'accueil des RHVS est élargi à des nouveaux publics (personnes sans abri ou en détresse, demandeurs d'asile), afin de contribuer à la résorption des nuitées hôtelières en contrepartie d’exonérations fiscales et aides d’État pour le propriétaire ou exploitant. Ils devront en contrepartie justifier de références professionnelles en matière d’accompagnement social ou de garanties qu’ils pourront disposer de personnels ayant ces références, compte tenu des nouveaux publics. Jusqu’ici, le public visé était principalement les jeunes et apprentis en mobilité professionnelle, ne nécessitant pas un accompagnement.

La RHVS est un établissement commercial d'hébergement agréé par le représentant de l'État dans le département dans lequel elle est implantée et non soumis à l'autorisation d'exploitation visée à l'article L.752-1 du Code de commerce (CCH : L.631-11). Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuellement l'occuper à titre de résidence principale.

Le présent décret élargit l'accès aux RHVS à un nouveau public nécessitant un accompagnement social et simplifie les formalités pour les constituer.

Le public cible des RHVS est défini en référence au II de l'article L.301-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), à savoir : toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence. L'exploitant d'une RHVS est agréé par le représentant de l'État dans le département dans lequel la résidence est implantée sur demande du propriétaire de l’immeuble ou du terrain, ou du maître d’ouvrage de l’opération ou désormais de l’exploitant attestant être autorisé par eux (CCH : R.631-12).

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Élargissement du public éligible aux RHVS (art. 1 / CCH : R.631-8-1 et R.631-23)

L’article 141 de la loi Égalité et Citoyenneté modifie l’article 631-11 du CCH en élargissant la mission des RHVS à l’hébergement d’un public plus large comme les personnes bénéficiant d’un accueil inconditionnel

L'accès aux RHVS n’est plus limité aux personnes ne nécessitant aucun accompagnement social ou médico-social sur site. Désormais les personnes nécessitant un tel accompagnement, à savoir les personnes sans abri et les demandeurs d’asile, y sont éligibles. De plus, lorsque l’exploitant de la résidence s’engage à réserver plus de 80% des logements à des personnes désignées par le préfet, des personnes en difficulté (CCH : L.301-1 II), des personnes sans abri (CASF : L.345-2) ou des demandeurs d’asile (Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile : L.744-3), l'exploitant est tenu d'assurer un accompagnement social qui doit être précisé dans sa demande d'agrément et de mettre à disposition une restauration sur place. La résidence est alors considérée comme relevant d'un service d'intérêt général (elle peut donc bénéficier d'exonérations fiscales et d'aides spécifiques de l'État pour compenser la charge de service public).

Les RHVS sont dénommées résidences mobilité lorsqu’elles accueillent des personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence ayant droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir. Elles portent le nom de résidences d’intérêt général si elles accueillent en plus des personnes sans abri ou en détresse et des demandeurs d'asile.

Concernant le pourcentage des logements réservés à ces deux types de publics, désormais et au regard notamment de la part prise par l’État dans le financement de la résidence, il peut être supérieur à 30 % et 80 % du total des logements, respectivement dans les résidences mobilité et dans les résidences d’intérêt général. Dans ce cas, il est fixé par un accord conclu entre le préfet du département où est implantée la résidence, le propriétaire de cette dernière ou l’exploitant et est mentionné dans le cahier des charges de la résidence.

Mesures visant à faciliter le développement des RHVS

Précision sur la destination des RHVS au regard du droit de l’urbanisme (art. 1/ CCH : R.631-26-1)

Un nouvel article R.631-26-1 du CCH est créé. Il précise la destination des RHVS au regard du droit de l'urbanisme. Une RHVS relève soit de la destination habitat et de la sous-destination hébergement, soit de la destination commerce et activités de service et de la sous-destination hébergement hôtelier et touristique. L’objectif est de faciliter leur création en permettant que la transformation d'un hôtel en RHVS n'entraîne pas de changement de destination au regard du Code de l'urbanisme.

Simplification des formalités et obligations liées aux RHVS (art. 1 / CCH : art. R.631-15 ; R.631-16, R.631-20 ; R.631-22)

Le délai dans lequel le représentant de l’État statue sur la demande d’agrément suivant la réception du dossier est modifié et passe de trois à deux mois (CCH : R.631-15) ;
l’article R.631-16 du CCH qui imposait pour obtenir l’agrément de l’exploitant d’une RHVS l’obligation d’insérer dans le contrat de louage ou mandat conclu entre le propriétaire et cet exploitant une clause prévoyant la résiliation par le propriétaire dans certains cas (non-respect d’une clause du cahier des charges, non rectification des irrégularités ou carences constatées à l’occasion d’un contrôle de l’administration) est abrogé ;
par ailleurs, le prix maximal de la nuitée d’une RHVS ne peut être supérieur à un montant révisé annuellement par référence à l’indice de référence des loyers, actuellement de 20 euros. Désormais, il pourra être majoré dans la limite de 20 euros lorsque le logement est occupé par plusieurs personnes (CCH : R.631-22) ;
la référence à une surface minimale de 14 m² obligatoire pour chaque logement d’une RHVS est supprimée mais pas l’obligation de disposer d’un coin cuisine équipé. En revanche, chaque logement, qui doit satisfaire aux caractéristiques du logement décent, devra désormais être équipé d’un détecteur de fumée (CCH : R.631-20). Toutefois, dans les résidences d’intérêt général, les règles définies au 4 de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ne s’appliquent pas. Les équipements pour la toilette corporelle, à l’exception des lavabos alimentés en eau chaude et froide, ainsi que les cabinets d’aisance peuvent être extérieurs au logement à condition qu’ils soient situés dans le même bâtiment et facilement accessibles.

Nouvelles obligations relatives aux RHVS (article 1 / CCH : R.631-12 et R.631-18)

L’agrément pour exploiter une RHVS est subordonné à de nouvelles conditions :

en lien avec l’ouverture du dispositif à un public élargi, y compris nécessitant un accompagnement social, l’article 1^er du décret insère un 3° à l’article R.631-12 prévoyant que "la personne physique ou morale susceptible d’assurer l’exploitation d’une RHVS devra disposer de références professionnelles en matière d’accompagnement social ou de garanties qu’elle pourra disposer de personnels disposant de ces références et des modalités de mise en œuvre des actions d’accompagnement qui seront proposées aux résidents" ;
les conditions de fonctionnement et les modalités d'exploitation de chaque RHVS sont définies dans un cahier des charges arrêté par le représentant de l'État dans le département d'implantation de la résidence. Elles sont renforcées par le présent décret (CCH : R.631-18).

En plus des conditions de fonctionnement déjà existantes des RHVS, le cahier des charges devra désormais préciser :

dans les résidences d’intérêt général, les conditions de mise à disposition d’une restauration sur place ou d’une ou plusieurs cuisines ;
les modalités d’appréciation du respect par l’exploitant du pourcentage des logements de la résidence réservés aux personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence, ayant droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir.